PH Scala: Crónica de Ilegalidades

La cronología del PH Scala nos narra y devela la nefasta práctica del «juega vivo» que se suele imponer en Panamá. En esta cronología se describen las actuaciones de particulares, promotores y autoridades que han perjudicado el bien común y han dado como resultante la pérdida de la calidad de vida.

Asímismo, se describen las peripecias de miembros de la comunidad subiendo y bajando escaleras, realizando reuniones en sus casas o en, oficinas públicas y organizando actividades con el propósito de hacer escuchar su voz, denunciar arbitrariedades y lograr que se cumplan las normas y leyes establecidas.

Ante la evidencia de las denuncias de los residentes, obligados a interponer recursos y demandas ante los tribunales, en un primer momento, la Corte Suprema de Justicia (CSJ) se pronuncia en derecho, a favor de las evidencias presentadas por la comunidad y «…suspende provisionalmente el código RM2 a dicho lote» (27/4/2009).  Sin embargo una vez Moncada Luna asume la Presidencia de la CSJ, las autoridades a quienes les corresponde «cumplir y hacer cumplir la ley», se desentendieron de su labor y dejaron al descubierto la debilidad que, en muchos casos, puede confundirse con complicidad y mantienen el arbitrario cambio de uso de suelo.

Uno de los implicados ahora ha pasado a ser el primer ex-magistrado convicto mientras que por otra parte, de manera cínica, algunos señores del poder político-económico, entre los cuales figura un socio del PH Scala, hoy son motivo de una desafortunada anulación del caso vinculado a Moncada Luna, por parte del Segunto Tribunal Superior de Justicia.

Sin embargo, cabe resaltar que, después de un largo viacrucis de la comunidad, finalmente, el 18 de agosto de 2016, la «…CSJ falla a favor de la comunidad y declara nulas las Resoluciones de la ANAM«.

Los fallos de la CSJ son de obligatorio cumplimiento:  ¡El PH Scala es ILEGAL! Desde el Consejo Municipal se han estado lanzando artilugios con la intención de violentar el fallo de la CSJ, como se demuestra en el video en donde el Presidente del Concejo Municipal se dirige a miembros de la Red Ciudadana de Panamá (RedCUPa). Ante los esfuerzos de la comunidad exigiendo el cumplimiento de la LEY y sus derechos, la RedCUPa, ha manifestado su solidaridad y expresado su rechazo al exabrupto del Consejo Municipal.

Llamamos a poner especial atención a lo señalado al final de la Crónica: El Estudio de Impacto Ambiental «…es uno de los requisitos indispensables para obtener la aprobación de planos y, por ende, el permiso de construcción, todo lo cual no puede ser remediado al momento presente.»

Miembros de la Red Ciudadana Urbana de Panamá frente al edificio del Concejo Municipal. 13 septiembre de 2016.

CRÓNICA DE ILEGALIDADES

1. En la Resolución 204 – 2003, contentiva del Gráfico de Zonificación de la ciudad de Panamá, publicada en Gaceta Oficial el 30/12/2003, aparecerepentinamente la finca 28344 (790m2), ubicada en El Carmen, Herbruger, el código de uso de suelo de alta densidad RM2, a pesar de que históricamente había sido residencial unifamiliar tal como el resto de los lotes colindantes en dicha calle (David de Castro, ancho de 8.15m).
2. María Angélica Arribeau, cédula E-8-42047, propietaria en ese momento de la finca 28344, decide venderla indicando que la misma cuenta con uso de suelo RM2 en vez del R1B correspondiente al sector, por lo cual exige mayor precio.
3. Las gestiones realizadas por la comunidad ocasionan las notas de la entonces Dirección General de Desarrollo Urbano del Ministerio de Vivienda, que dan fe de que el cambio de uso de suelo de baja a alta densidad era irregular, debido a que su único soporte jurídico era la propia Resolución del Gráfico de la ciudad.Citamos textualmente:

• Nota 14.521-496-07 de 26/3/2007: “no hemos encontrado el resuelto que otorga el cambio de código de uso de suelo de R1B a RM2”
• Nota 14.521-806-07 de 15/5/2007: “hemos realizado todas las investigaciones pertinentes del caso que nos ocupa desde el año 1965 en la cual no se ha encontrado resuelto alguno que autorice el cambio de código de zona”.

Recuérdese que el Gráfico de zonificación anterior databa del 1/11/94 y, como se indicó arriba, la búsqueda de sustento que justificase el cambio se remontó a 1964, sin que se encontrase ninguno, ya que nadie solicitóel cambio de uso de suelo para la finca en cuestión. Esto es reconocido y reiterado por la propia María Angélica Arribeau, última propietaria que utilizó la propiedad como residencia, al adquirirla de su propietaria anterior como chalet.

La comunidad se ha manifestado en múltiples ocaciones para expresar su rechazo al proyecto Scala. Actividad del 12 de diciembre de 2012 en el Parque Benito Juarez

A pesar de las reiteradas notas y citas con José Batista, en su calidad de Director de Desarrollo Urbano y posteriormente con Gabriel Diez, como Ministro de Vivienda,en el Gobierno de Martín Torrijos, no se corrige el error (involuntario o no), contenido en el código de uso de suelo del lote 28344, sino que solicita a la comunid que se denuncie a la autoridad.

4. La finca 28344 fue adquirida el 5/9/2008 por Pablo Rojas Pardini, portador de cédula Nº 8-449-609, a un precio de USD 400,000, según consta en el Registro Público.

Pablo Rojas Pardini comenta que su intención es ayudar a sus sobrinos Sabonge, que empezaban su carrera de promotores, al suministrar el terreno para la construcción del proyecto BRISOLEIL, de 14 pisos, 32 aptos, en el terreno en mención, donde se erigía desde el inicio de la urbanización un chalet unifamiliar. Sin embargo, Pablo Rojas Pardini funge como promotor del proyecto hasta 2011, cuando el proyecto emerge como Scala.

5. CODESA realiza Estudio de Impacto Ambiental (EIA) el 14/11/2008, el cual es entregado a la ANAM el12/12/2008.

La comunidad envía notas a la ANAM, en particular la nota fechada 1/12/2008 de la Asociación de Residentes de El Carmen, ARECAR, , manifestando su oposición al ver que el proyecto Brisoleil había empezado a ser promocionado (se cita a la revista Inmobilia, en donde se indicaba en el material promocional que el proyecto se construiría en un área de “Baja Densidad de Población”).

La comunidad se ha manifestado en múltiples ocasiones para oponerse al proyecto Scala. Actividad del 12 de diciembre de 2012 en el Parque Benito Juárez

Las entrevistas entregadas a dicha empresa arrojaron que 100% de la comunidad se oponía al proyecto.

6. El 8/1/2009, la ANAM hace inspección al lote en cuestión, en donde se indica que el proyecto colinda con dos viviendas unifamiliares, las cuales al momento de la gira de campomantenían letreros que mostraban su rechazoal proyecto.

En realidad hubo muchos letreros en todo El Carmen y Herbruger, que seguramente sorprendieron y visiblemente aalertaron sobre la oposición que desde entonces hacía la comunidad al proyecto.

7. 2009El28/1/, en las oficinas centrales de la ANAM, se realiza reunión entre la comunidad, promotores y autoridades, cuyo objetivo era evaluar la aprobación del EIA.

En esa reunión, los promotores se comprometen a:

• Habilitar estacionamientos de modo que no se agrave el problema de calles ya saturadas
• Adecuar la línea de aguas residuales con una tubería de 12” a la tubería principal de 18” la cual, según el promotor, instalaría frente al edificio hasta la colectora.

Se comprobó posterioremente que:

• Construyeron solo los estacionamientos que la norma exige
• Mediante una adenda al Saneamiento de la Bahía, en el Gobierno de Martinelli lograron que se construyera una línea de 18” frente al edificio sin ningún costo para el promotor.. A esa línea todavía se estaban conectando el 27/6/2016, a pesar de que en reiteradas ocasiones los promotores afirmaron a los propios promitentes compradores y al público en general,haber terminado el edificio muchos meses ante..

En cambio la servidumbre sanitaria de la línea de arcilla, existente desde que se urbanizó el área, fue desplazada con codos.P osteriormente, para mitigar la violación de la servidumbre sanitaria, se construyeron cajas de registro debido a que el IDAAN no les aprobó el primer trabajo.

Para información, la servidumbre sanitaria es inviolable y queda constituida como el espacio de 1.5m a cada lado de una línea sanitaria.

8. El 27/4/2009, producto de una demanda interpuesta por la comunidad en 2008, contra el código de uso de suelo de alta densidad otorgado en el Gráfico de Zonificación a la finca en cuestión, la CSJ suspende provisionalmente el código RM2 a dicha finca

Con la llegada de la nueva administración y el nombramiento de Moncada Luna como Presidente, teniendo a Winston Spadafora como ponente, contra todo pronóstico, el 1/6/2010 la CSJ falla en contra de la comunidad, aduciendo que cambiar el código de uso de suelo de la finca pondría en riesgo los códigos de uso de suelo de toda la ciudad.

El Procurador Oscar Ceville había reconocido que el cambio de uso de suelo del lote en mención era irregular, lo cual se encuentra recogido enel fallo.

9. Para el proyecto Brisoleil, la ANAM había aprobado la Resolución del EIA, DIEORA IA-218-2009 del 3/4/2009 (notificada el 8/4/2009). 

El 24/6/2011, mediante DIEORA IAM 073-2011, la ANAM prorroga la Resolución arriba citada, y habilita de esa manera el EIA para el nuevo proyecto que ahora Urbe ha diseñado para el lote en mención: SCALA, el cual incluye 6 pisos más al pasar a 20, gracias a la bonificación otorgada que permitió que el lote se incrementara a una densidad más elevada (de RM2 a RM3, la más alta existente). Son 60 apartamentos de 118m2, 98m2 y 95m2, de una y 2 recámaras.

No obstante, según contempla la normativa ambiental, la primera Resolución tenía 2 años de vigencia, con lo cual había caducado el 8/4/2011. La prórroga no era posible porque en dicho lapso Urbe no había iniciado la obra.

10. El 20/9/2011, la comunidad interpone ante la Administración Regional Panamá Metropolitana de la ANAM, la denuncia Nº 111-2011 contra el proyecto Scala por prórroga indebida del EIA expirado.

El 20/9/2012, luego de numerosas gestiones (notas, memoriales, citas) y ante la solicitud de aplicación de la Ley 38 de 31 de julio de 2000 para revocar las Resoluciones irregulares, a pesar de que la Procuraduría de la Administración confirmase la aplicabilidad de dicha ley para corregir el error, la ANAM rechaza la solicitud de Revocatoria interpuesta.

11. El mismo 20/9/2012, se otorga Permiso de Construcción a Controltec (constructora) para el Proyecto Scala, cuyo Representante Legal es Rafael Sabonge de la promotora URBE, Promoción y Desarrollo. Según se indica en el permiso, el valor total de la obra es de USD 3,905,717 (para Brisoleil habían indicado USD 4,000,000 igualmente, tal como se refiere en el EIA de CODESA).Recordemos que Rafael Sabonge ha reconocido que en la sociedad del Scala, Corcione cuenta con 25% de participación. Corcione había realizado la promoción del proyecto, indicando que contaba con 60 aptos de 1 y 2 habitaciones, a pesar de que el permiso de construcción era para apartamentos de una sola habitación. Se prometía entrega para principios del 2013. El proyecto sufre varias suspensiones, entre las cuales figuró inclusive una por publicidad engañosa (las principales se recogen posteriormente). (UNIFORMAR LA ESCRITURA DE URBE EN TODO EL DOCUMENTO CON MAYÚSCULAS O MINÚSCULAS)

Los planos se registraron ante la Junta Técnica del Municipio, el 4/7/2012.

El uso de acera se otorgó por 18 meses, el 14/3/2012.

Los constructores habían iniciado trabajos el 24/1/2012.

12. El 18/10/12 se suspende el proyecto por derrumbe en las dos residencias unifamiliares colindantes al Scala. Aunque siguieron construyendo gran parte del tiempo, formalmente se levanta suspensión el 7/2/2013.
13. El 12/6/2013, el Lic Efraín Villarreal, residente de El Carmen, Herbruger, interpone Demanda Contenciosa Administrativa de Nulidad contra las DIEORA arriba mencionadas, (2009 y 2011) sustentando la caducidad de dichas Resoluciones como elemento fundamental en derecho para declarar la inexistencia del requisito de EIA para el registro de planos y el consecuente otorgamiento del permiso de construcción.
14. El 23/7/2013, el Dr. Donaldo Sousa, residente de El Carmen, interpone Demanda Contenciosa Administrativa de Nulidad contra las DIEORA del 3 de abril de 2009 por violación a la ley ambiental.
15. Luego de compilar ambas demandas en un solo expediente, la CSJ se pronuncia el 30/10/2014 suspendiendo provisionalmente los efectos jurídicos de las Resoluciones DIEORA del 3 de abril de 2009 y DIEORA del 24 de junio 2011
16. El 18/11/2014 se realiza suspensión del proyecto Scala por parte de la Alcaldía, tanto por falta de profesionales idóneos de Controltec, como por uso de acera, lo cual se extiende hasta el marzo 2015, reanudándose después la obra.
17. Luego de numerosas gestiones ante la Alcaldía de Panamá, para que se suspendieran el permiso de construcción por considerarse uno de los efectos de la suspensión de las Resoluciones DIEORA dictada por la CSJ, aquella se compromete mediante nota fechada 7/12/15, a no dar permiso de ocupación hasta tanto la CSJ no se pronunciase en firme sobre las demandas interpuestas, “a fin de evitar se ocasionen mayores perjuicios a la comunidad y como forma de aplicación del principio de precaución, en el sentido de evitar que el supuesto o posible daño sea irreversible o de una gravedad que aunque reparable resulte dificultosa o prolongada”, basado en el fundamento legal que confiere la Consitución en sus artículos 118-120.
18. El 18/8/2016, la CSJ falla a favor de la comunidad y declara nulas las Resoluciones de la ANAM demandadas, a saber DIEORA del 3 de abril de 2009 y DIEORA de 24 de junio de 2011. Con esto se confirma definitivametne que el proyecto Scala se había erigido sin contar con Estudio de Impacto Ambiental porque el mismo estaba caduco.

El EIA es uno de los requisitos indispensables para obtener la aprobación de planos y, por ende, el permiso de construcción, todo lo cual no puede ser remediado al momento presente.